MERCADO INDUSTRIAL EN AMÉRICA LATINA SE MUEVE A UN RITMO DIFÍCIL DE IGUALAR

• Los diez mercados que se monitorean registraron alta demanda de espacios
• El crecimiento de la economía en América Latina para 2023 se mantiene con una perspectiva positiva

Ciudad de México a 9 de marzo de 2023.- El tipo de cambio, la inflación, la reactivación del empleo y las estimaciones de crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) fueron los principales impulsores de la recuperación económica en América Latina durante 2022 y, en cuyo contexto, permitieron que el inventario del mercado industrial superara los 57 millones de metros cuadrados.

Así lo afirmó Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark, al dar a conocer el reporte de actividades correspondientes a los bienes raíces industriales en la región, en el que se destaca que la la tasa de disponibilidad se redujo nuevamente y se reportó en 5,2% promedio.

Agregó que la absorción durante el segundo semestre del año pasado presentó una importante recuperación con cerca de 2,5 millones de metros cuadrados, destacando el volumen comercializado en Sao Paulo y Monterrey. En tanto que el precio de renta se mantuvo estable y registró un promedio del US$ 4,92/m2/mes.

El presidente en México de Newmark subrayó la intensa actividad industrial en Latinoamérica, en los diez mercados que se monitorean, registraron alta demanda de espacios, salvo Bogotá que, durante el segundo semestre del 2022, detuvo los proyectos de construcción y la ampliación de empresas nacionales a la espera de decisiones políticas y cambios tributarios del nuevo gobierno.

BUENOS AIRES, ARGENTINA

Para el último semestre del 2022, el mercado presenció un aceleramiento en la atracción de demanda, cerrando su balance con indicadores positivos y una tasa de disponibilidad con tendencia a la baja: en 7,5%, cercano a mínimos históricos. Este factor, junto a una rentabilidad del 7% anual, produjeron un incremento en la demanda tanto de ocupantes como de parte de inversores tradicionales y no tradicionales sobre este sector. Por ello, se espera que se agilicen las transacciones de compra-venta especialmente por parte de empresas con gran liquidez, como estrategia de protección del capital.

RÍO DE JANEIRO, BRASIL

Este mercado registró una reducción en el volumen de ocupaciones durante los últimos dos trimestres del año, lo que condujo a una absorción neta anual acumulada de -13,000 m². Además del alto volumen de espacios liberados, la entrega de nuevo inventario incrementó la tasa de disponibilidad de 13.1% a 16.8% al cierre del año. La reducción del espacio ocupado fue originada por importantes inquilinos de los sectores industriales y de retail. Al cierre del 2022, el precio de renta fue de R$20.80, una reducción del 2% trimestral, pero 8% más alto que el año previo.

SAO PAULO, BRASIL

El inventario clase A de Sao Paulo creció en 1.66 millones de metros cuadrados en 2022, 33% por encima del año anterior y muy sobre la media histórica anual de 591,000 m² (2014-2021). El mercado, siguiendo la tendencia de los últimos dos años, registró indicadores positivos a lo largo del 2022. Se presentó un nuevo récord en la absorción neta anual: 1.25 millones de m² (frente a los 1.14 millones de m² en el cuarto trimestre del 2021), superior a la media histórica de 581,000 m² (2014-2021). La tasa de disponibilidad se incrementó en los últimos 2 trimestres debido al alto volumen de inventario nuevo entregado aún no ocupado.

SAN JOSÉ, COSTA RICA

El dinámico mercado industrial presentó una tasa de disponibilidad del 5,5%, gracias a facilidades especializadas construidas a la medida. Actualmente, hay 191.260m² en construcción, distribuidos en 18 proyectos y con una preventa del 70%, mostrando una oferta altamente competitiva. Durante el último semestre del 2022 se acumuló una absorción neta de 429,962 m², que corresponde, en gran parte, al submercado de Alajuela. El nuevo inventario incluye la entrada y expansión de proyectos como Zona Franca BES con 21,569 m², La Lima Free Zone con 20,000 m² y Blum Business Park con 4,840 m².

BOGOTÁ, COLOMBIA

Durante el segundo semestre del 2022 se evidenció que los proyectos de construcción y la ampliación de empresas nacionales se detuvieron, al esperar las decisiones políticas y cambios tributarios del nuevo gobierno. En contraste, las compañías extranjeras han continuado con sus proyectos locales, ocupando espacios de bodegas en las zonas suburbanas como calle 80. La tasa de disponibilidad en la segunda mitad del año continúa bajando. Ello ha sido el resultado de la ausencia de proyectos especulativos que hagan que la disponibilidad de bodegas clase A aumente.

CIUDAD DE PANAMÁ, PANAMÁ

Durante la segunda mitad del año, el mercado industrial presentó un alto dinamismo motivado por el aumento en el consumo interno, el tránsito del Canal Interoceánico y la aprobación de incentivos para la instalación de empresas de manufactura. El crecimiento de la oferta se concentró en las Áreas Revertidas y la Periferia Este, donde además se construyen actualmente más de 200,000 m². En cuanto a la demanda, desarrollos como Panamá Pacífico y Panapark, fueron los que tuvieron los mayores niveles de ocupación y en los que predominaron operaciones logísticas regionales y globales.

CIUDAD DE MÉXICO, MÉXICO

El mercado industrial ha conservado un crecimiento exponencial desde inicio del año. En el segundo semestre del 2022, el inventario cerró en 13.5 millones de metros cuadrados, con un crecimiento de casi 350 mil metros cuadrados en comparación al periodo anterior. Se espera que para el 2023 se entreguen más de 500,000 metros cuadrados de naves especulativas que se estarán ofertando, en su mayoría, en el Corredor Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (CTT). La absorción de este periodo representó un significativo crecimiento, ya que el semestre anterior cerró en 10,036 m² debido a la presencia de absorciones negativas; sin embargo, en el segundo semestre, se presenta una absorción de casi 300,000 m².

GUADALAJARA, MÉXICO

El segundo semestre de 2022 se caracterizó por la disminución en la tasa de disponibilidad del mercado, lo cual influyó en la reducción de los valores de absorción bruta y neta. La tasa de disponibilidad pasó de 1.6% a 0.3% entre el primer y segundo semestre del 2022. A su vez, la absorción bruta cerró en 180,227 m² y la absorción neta en 16,699 m². Por otra parte, la caída en la disponibilidad impulsó aumentos en el área de construcción (34%), mientras que los precios de salida pasaron de $5.13 a $5.30 dólares por metro cuadrado por mes.

MONTERREY, MÉXICO

El segundo semestre registró una absorción bruta de más de 786,000 m² en donde, al sumarlo con la absorción del primer semestre de 2022, nuevamente se observó una cifra histórica en el mercado de 1.27 millones de metros cuadrados (en 2021 reportó 1.26 millones de metros cuadrados). Esta demanda industrial en el mercado generó una tasa de disponibilidad del 0.5%, que se interpreta como un espacio disponible de tan solo 41,300 m². El espacio en construcción cerró el año con un nuevo hito: más de 1.16 millones de metros cuadrados.

TIJUANA, MÉXICO

En un año sumamente activo para la ciudad, los precios llegaron al punto más alto registrado en la historia del sector. Inversionistas y desarrolladores de todo el país – e incluso, del continente – quisieron entrar al mercado. Algunos tuvieron éxito, mientras otros todavía se encuentran explorando alternativas de cómo llegar. El mercado industrial se mueve a un ritmo difícil de igualar: con la disponibilidad históricamente baja y construcciones que, en los meses por venir, no estarán abiertas a mercado.

“El crecimiento del mercado industrial en América Latina se mantiene con una perspectiva muy positiva, en especial, por fenómenos que implican una alta demanda de espacios como el nearshoring. Por ello, se prevé que el 2023 sea un año de importante crecimiento del mercado industrial y donde seguiremos registrando cifras históricas de absorción y a más compañías extranjeras con proyectos locales”, señaló finalmente Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.